Несмотря на активное строительство офисных центров, в столице по-прежнему отмечается недостаток коммерческих площадей. Аналитики отмечают острый дефицит помещений под магазины и небольшие офисы. Как следствие, высоким спросом пользуются квартиры на первых этажах жилых зданий, переведенные в нежилой фонд, - говорит. Стоимость аренды такой недвижимости почти в два раза выше обычных квартир. Однако сдавать квартиру в для коммерческих целей не так просто.

«Для того чтобы сделать из квартиры офис, придется потратить много времени и немало денег, - говорит риелтор Александр Загородний. - Но и стоимость такой недвижимости возрастает. Даже если не сдавать такую квартиру в аренду, а просто продать, это с лихвой окупит все затраты».

Юридические тонкости

«Согласно ст. 6, Жилищного Кодекса Украинской ССР (кстати, существенно не менявшегося с 2000 года) квартира должна использоваться по прямому назначению - проживанию людей, - пояснил Руслан Щербатюк, представитель юридической компании «РУСЛАН». - Эта же статья гласит, что «Надання примiщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється». Эксперт также сообщил, что для законного перевода квартиры в нежилой фонд есть лишь два законных способа. Первый - по ст. 7, Жилищного кодекса в связи с невозможностью проживания в квартире (по санитарным нормам и несоответствию техническим условиям). На сегодняшний день такой способ используется крайне редко, особенно, если речь идет о помещениях в жилых домах. Наиболее популярный способ, по мнению господина Щербатюка - «исключение» из правил (Жилищного Кодекса). Кстати в разрешающем документе, который выдаст орган городской власти так и указывают - «Перевести как исключение в нежилой фонд».

Что же такое «жилой» и «нежилой» фонды с юридической точки зрения? В состав первой категории входят государственные жилые дома, помещения, принадлежащие общественному жилищному фонду: кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и другим организациям; дома жилищно-строительных кооперативов; жилые комплексы (части домов), которыми владеют лица на праве частной собственности, а также квартиры, предоставленные государством для социальной защиты. Таким образом, это все помещения, предназначенные для проживания, независимо от формы собственности. К нежилому фонду относится коммерческая недвижимость, не предназначенная для проживания.

Какие должны быть основания для столь частых «исключений», в результате которых практически в каждом доме в центральных районах столицы первые этажи находятся в нежилом фонде? Специалисты считают, что одним лишь желанием и финансовыми возможностями здесь не обойтись. Как минимум, квартира должна удовлетворять ряду условий: находиться в цокольном, подвальном, полуподвальном, первом и втором этажах жилых домов. Дополнительное преимущество - возможность обустроить отдельный вход. При этом помещение не должно быть частью жилого помещения. Например, комнату в коммунальной квартире легально превратить в офис не удастся, даже при очень большом желании. Кроме того, нельзя использовать квартиры в нежилом фонде для нужд промышленного характера. Организация парикхмахерской, офиса или магазина законодательством допускается, а вот свечной завод или фабрику по сборке мягкой мебели лучше расположить в специально оборудованных для этого помещениях.

План действий

Изменение целевого назначения квартиры можно условно разбить на три этапа. Вначале владелец недвижимости, или уполномоченное лицо получает разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд в органах местного самоуправления. Именно на этом этапе оговариваются возможные перепланировки квартиры и обустройство отдельного входа. Второй этап предполагает осуществление такой перепланировки, и на заключительном этапе объект сдается в эксплуатацию уже как нежилое помещение. Для осуществления всего процесса, по словам специалистов, потребуется от 3 месяцев до одного года. В особых случаях это может занять и больше времени. Причина столь длительных сроков в том, что законодательство де устанавливает временных рамок для соответствующих решений чиновниками.

Порядок действий таков: собственник жилого помещения обращается с заявлением в районную госадминистрацию по месту расположения дома. К заявлению необходимо приложить нотариально заверенные копии свидетельства о праве собственности, справку БТИ о проценте физического сноса жилого дома, технический паспорт на жилое помещение (поэтажный план) и справку из ЖЭО о том, что в доме или помещении никто не зарегистрирован и не проживает. Затем в ходе проверки предоставленных данных районная госадминистрация составляет акт о признании данного помещения нежилым. В случае положительного решения, владельцу выдают копию соответствующего распоряжения. После этого владельцу нужно подать в уже в городскую госадминистрацию (КГГА) указанный выше перечень документов с копией распоряжения районной госадминистрации о признании помещения нежилым. Только после получения данного пакета документов КГГА готовит проект перевода помещения в нежилой фонд.