Гостиничный сектор в Украине по-прежнему остается одним из наиболее
перспективных секторов экономики. Позитивная динамика развития этой сферы
обусловлена, прежде всего, высокими темпами роста, которые наблюдаются в
сфере услуг Украины
В 2006 году отечественные предприятия сферы
обслуживания реализовали услуги на сумму 103, млрд грн., что превышает
аналогичный показатель 2005 года на 12,3%. В среднем по Украине объем
реализованных услуг из расчета на одного работника отрасли составил 59
тыс. грн. Самый высокий объем реализации услуг был зафиксирован в Киеве
(134,2 тыс. грн.), Одесской области (76,4 тыс. грн.) и Автономной
Республике Крым (51,9 тыс. грн.).
В 2007 году Украину посетили 18,9 млн. иностранных
граждан. По сравнению с 2006 годом, выездной туристический поток вырос
на 7%. Несмотря на такие благоприятные условия, показатели развития
гостиничной отрасли в Украине характеризуются определенной
противоречивостью.
Киев имеет самую большую в Украине сеть гостиниц.
Сейчас в городе функционирует около 100 объектов разных форм
собственности и ведомственной принадлежности. 22 из них — большие
гостиницы (номерной фонд составляет 100 и больше номеров), которые
соответствуют основным европейским стандартам и современному уровню
обслуживания. 40 небольших гостиниц — от 20 до 100 номеров. 35 объектов
— общежития гостиничного типа. В некоторых ведомственных общежитиях
часть жилых комнат используется как гостиничные номера для приезжих. Их
больше 50. Всего же в гостиницах столицы насчитывается приблизительно
8500 номеров, рассчитанных в общей сложности на 15 500 мест.
2007 год в гостиничном сегменте Киева ознаменовался
началом реализации нескольких крупных проектов отелей, которыми будут
управлять международные операторы. Так, компания St. Sophia Homes
приступила к строительству отеля Hilton (по бульвару Шевченко); о
строительстве в центре Киева (ул. Лютеранская) 5-звездочного отеля под
управлением Sofitel, входящего во французскую группу Accor, объявила
компания «XXI Век». Строительство нового 4-звездочного отеля Radisson
SAS заявлено компанией Rezidor Group. Объект откроется в рамках
офисногостиничного комплекса возле аэропорта «Борисполь». Помимо этого,
продолжаются строительные работы в многофункциональном комплексе
«Торонто-Киев», включающего 3-звездочную гостиницу Holiday Inn
(девелопер проекта – компания «Торонто-Киев»).
Как видно из приведенного перечня проектов,
находящихся на различных этапах реализации, основная часть приходится на
сегмент 4–5 звезд. Информации об анонсированных 3-звездочных гостиницах
с участием международных операторов (за исключением Holiday Inn) на
рынке пока нет. Однако, исходя из существующих тенденций, можно
отметить, что первые в Киеве 3-хзвездочные проекты появятся в составе
многофункциональных комплексов.
В целом, 2007 год продемонстрировал интерес
некоторых украинских компаний к реализации 3-звездочных отелей в сетевом
формате с акцентом на регионы. Так, в конце 2007 года о реализации сети
трехзвездочных отелей под собственным брэндом «7 Дней» объявила
украинская компания Clubhouse Group Holdings. Не исключена возможность
того, что в 2008 году на рынке появится информация о развитии других
трехзвездочных сетей, однако под управлением мировых гостиничных
операторов.
По состоянию на сентябрь 2008 года в сегменте новых
4-х и 5-звездочных отелей в Киеве действуют «Премьер Палас» (289
номеров), «Опера» (138), Hyatt Regency Kyiv (234), Radisson SAS (255),
«Ривьера» (80) и «Подол Плаза» (57). Ограниченное количество номеров
высокого уровня и отсутствие конкуренции пока еще позволяет им работать
по завышенным тарифам.
В связи с ограниченным количеством номеров в
гостиницах Киева наполняемость их достаточно высокая.
Спрос напрямую зависит от деловой активности.
Поэтому наиболее высокий спрос — в будни, с существенным снижением на
выходных, что не позволяет среднегодовой загрузке подниматься выше 65%.
Это очень хороший показатель, но было бы еще лучше, если бы гостиницы не
испытывали серьезного «проседания» спроса на выходных (что обычно
исправляется путем заселения туристов).
В свою очередь, ситуация на Киевском рынке
гостиничной недвижимости находится на стадии формирования. Рынок
формирует новое качественное предложение, которое в силу разных
факторов, как субъективных, так и объективных, развивается достаточно
медленно. Среди субъективных — специфика развития гостиничных проектов,
необходимые объемы инвестиционных вложений и показатели финансовой
отдачи. Известно, что гостиничный девелопмент является самым сложным и
специфическим среди всех сегментов коммерческой недвижимости, независимо
от стадии и уровня развития рынка.
Структура гостиничного фонда по классам
На сентябрь 2008 года ситуация на рынке гостиничной
недвижимости такова: более половины всех гостиниц построены во времена
СССР, например «Голосеевская», «Братислава», «Русь», «Украина», «Турист»
и др.
Каждая вторая гостиница является класса 3* или 2*.
Всего лишь 8% составляют гостиницы класса 5*: «Опера», «Премьер Палас»,
«Рэдиссон САС», «Хаятт Ридженси Киев». В 2009 году планируется окончание
строительства пятизвездочной гостиницы Hilton на бульваре Шевченко
38–40. Количество 4* гостиниц равно 18% от общего числа гостиниц г.
Киева.
Проблема гостиничной недвижимости в том, что
многие сертифицированные гостиницы не отвечают международному качеству
заявленных звезд: оснащение гостиниц, уровень персонала, обслуживания и
т.п.
Соотношение по районам столицы
Основная доля гостиниц расположена в Шевченковском
районе (26%). Далее в Подольском — 15%, Печерский, Днепровский,
Голосеевский по 13%. В Святошинском и Соломенском по 8%.
Основным районом расположения лучших киевских
гостиниц является центральная часть города. Это обусловлено тем, что
среди посетителей киевских гостиниц преобладают представители деловых
кругов, бизнесмены, приезжающие в столицу на переговоры или по делам
компаний. Они, как правило, предпочитают гостиницы класса 4–5 звезд,
расположенные недалеко от офисов и деловых центров, объектов
международного значения, зон повышенного туристического интереса.
Распределение номерного фонда среди
сертифицированных гостиниц Киева, 2008 г.
Среди сертифицированных гостиниц Киева номерной фонд
распределяется следующим образом: в 5* отелях 682 номера, в 4* — 943, в
3* — 2 898 и в 2* — 491.
Средняя стоимость номера в зависимости от класса
гостиницы ($)
В сентябре 2008 года средняя стоимость номера в 5*
гостиницах составляла 681 доллар.
Самая высокая средняя стоимость номера в гостинице
«Опера» (753 $). Средняя стоимость номера в 4* гостиницах равна 320 $.
Наименьшая средняя стоимость в 4* гостинице «Джинтама» — 175 $. Средняя
стоимость в 3* гостиницах — 159 $.
Самая дорогая средняя стоимость в 3* гостинице «Камелот»
(250 $). Средняя стоимость номера в 2* гостиницах составляет 71 $.
Наиболее дорогая гостиница среди 2* гостиниц — «Голосеевская»
(129 $). Наименьшая средняя стоимость в гостинице «Абсолют» (12,5
$).
ПЕРЕЙТИ В РАЗДЕЛ НЕДВИЖИМОСТЬ
