Земля под Киевом стремительно теряет инвестиционную привлекательность

Наделы подешевеют в среднем на 30—50%: покупатели правят бал!

Осень — лучшее время для покупки участка под индивидуальный дом: распутица, как скальпель хирурга, вскрывает все недостатки участка и подъездных путей, срывает флер и с окружающих «красот». Но иронически сейчас воспринимается совет Марка Твена: «Покупайте землю — ее больше не делают». У нас — делают! Кризис на рынке недвижимости докатился и до этого «незыблемого» бастиона: предложений участков стало вдвое больше, чем в начале осени, а спрос на столько же упал.

Впервые за 10 лет, после дефолта 1998—99 гг., зафиксировано удешевление земли. Снижение цен началось с самых дорогих, непосредственно примыкающих к столице районов (см. таблицу). И, думается, это лишь начало «падежа» цен. Дальние рубежи, с их дешевыми предложениями, по инерции продолжают чуток дорожать. Но даже этот раскол цен — временный: видимо, и на «дешевку» они будут падать. Это как поезд, который на полном ходу не остановишь: он будет тормозить, ибо «пассажиров» будет все меньше. Не верится в надежды риелторов, что 18 млрд. грн. (по информации НБУ), буквально вырванные с депозитов банков, собственники тут же вложат в землю или квартиры — вероятнее всего, «богачи» переведут дыхание и подумают, стоит ли сразу на что-то тратиться.

ПОШЛИ НА УСТУПКИ. Здесь, как и на рынке квартир, появилось немало ремарок «торг» и «торг до продажи». Прозвонив такие объявления, мы убедились, что при выставленной стоимости $6—10 тыс./сотка (ближние к Киеву участки, расстояние — 5—20 км), владельцы готовы скинуть $300—500/сотка. А за удаленные на 30 и более «кэмэ» наделы при выставленной цене в $3—5 тыс./сотка уступают по $100—200. Наши собеседники-продавцы признались, что обзаводиться собственными угодьями люди не спешат: ждут серьезного удешевления.

СПРОС — НУЛЕВОЙ. «И раньше землю в основном покупали не за кредиты, а за наличные, но сейчас те, у кого есть деньги, выжидают, — говорит директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк. — Мизерное число покупок еще есть в 5—10-километровой зоне, причем клиенты требуют скидки в 10—15%. А более дальними участками вообще никто не интересуется».

«Спрос практически равен нулю», — вторит замдиректора АН «Спарта» Владимир Михайленко. По информации Земельного союза Украины, число сделок упало минимум на 50%. И почти все они проходят по ранее заключенным договорам, где уже внесены задатки (оформление покупки занимает до 2 месяцев), а новых почти нет.

ГДЕ ВЗЯТЬ ДЕНЬГИ

Как и в случае покупки квартиры, большинству желающих обзавестись участком под застройку требуется ипотечный кредит: своих денег, как правило, не хватает. «Сегодня» выяснила, где и на каких условиях нынче можно найти недостающую сумму.

Заметим, что получить кредит на землю и раньше было непросто. Банки без энтузиазма давали деньги на приобретение земли, поскольку проверить всю документацию на надел сложно — велик риск, что он будет продан незаконно, и суд заставит его вернуть. В итоге покупатель останется ни с чем, а банк — с должником без предмета залога. В условиях кризиса взять такой кредит стало еще труднее. Мы обзвонили более 20 крупных банков, которые все еще дают ипотечные кредиты на покупку жилья. Но среди них нашлось только 4, у которых можно взять ссуду на покупку земли, да и то на очень непростых условиях.

Так, «УкрСиббанк» ссудит деньги только под залог уже имеющейся у клиента недвижимости — квартиры, земли или дома. Кредитует он при 40%-м первоначальном взносе, притом не от цены будущего участка, а от стоимости залоговой недвижимости. Получить деньги можно только на 7 лет и под 26% годовых в гривне.

«Сведбанк» готов поделиться деньгами на 20 лет, при 50%-м первоначальном взносе от стоимости участка и под те же 26% в грн.

«Международный ипотечный банк» также выдаст кредит на 20 лет, под 40% аванса, но только в $ — под 15,99% годовых.

«Первый инвестиционный банк» кредитует желающих купить земельный участок на 10 лет, с 30%-м взносом, под 22% в грн.

ПРОДАВЦАМ ПРИДЕТСЯ УСТУПАТЬ НА 30—50%, А ПОКУПАТЕЛЯМ НУЖНО ВЫЖИДАТЬ

Все опрошенные «Сегодня» эксперты утверждают, что на «грунтовом рынке» наступила эра диктата покупателя, и продлится она минимум до весны. Цены будут однозначно падать, причем даже серьезнее, чем на квартиры. Ведь, в отличие от них, земля — не предмет первой необходимости: обзаведшись ею с целью строительства дома, вы «покупаете проблему» дорогущей застройки. Темпы удешевления участков будут зависеть от продолжительности общеэкономического кризиса, степени привлекательности наделов и «эластичности» продавцов. А подавляющему большинству оных придется стать «пластилиновыми» в смысле мягкости уступок.

Независимый эксперт Ярослав Цуканов считает, что шанс удержать заявленные цены есть только у владельцев участков, расположенных по Обуховской трассе и (в меньшем количестве) — по Одесской. И то при наличии полного набора коммуникаций: вода, газ, электрика уже подведены, заезды заасфальтированы. Такого эксклюзива остается все меньше, и тут продавцам лучше переждать кризис неплатежеспособности, чем идти на уступки.

Напротив, ничего не светит спекулянтам, обзаведшимся землей по Варшавской, Житомирской и Вышгородской трассам и селянам, получившим здесь наделы по распаевке: если есть реальный покупатель, сбрасывайте цены до 50%, чтобы не оказаться «квачом», т.е. крайним — на такой бросовый товар желающих вскоре вообще не будет. Ведь уже сейчас выехать утром в Киев на работу с этих «латифундий» — проблема из-за колоссальных пробок, и она будет усугубляться. А покупателям специалист советует выжидать и торговаться. Появится выбор хороших предложений, по которым к концу года можно реально требовать скидки в 15—20%.

Президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль советует покупателям быть переборчивыми, брать землю только с целевым назначением под индивидуальное жилищное строительство, не заморачиваясь с переоформлением участков. При этом торговаться нужно жестко, до 30—50% от первоначально заявленной стоимости, учитывая психологию продавца: если у него поджимают сроки продажи (например, это спекулянт, взявший кредит на землю в расчете на ее резкое подорожание), он уступит, лишь бы быстро продать. Но даже если надел действительно хорош, его можно будет сторговать на 10—20% дешевле против заявленной цены — покупатель сегодня в фаворе.

Продавцам же нужно учитывать резкое падение спроса и, если нужно срочно реализовать участок, сразу уступать от 20—30% и даже идти на рассрочку оплаты. Если же время терпит, лучше подождать окончания кризиса и потом сориентироваться по ценам.

До 30—40% рекомендует уступать продавцам замдиректора АН «Спарта» Владимир Михайленко. На столько же советует торговаться покупателям. Им лучше дождаться декабря, когда продавцы поймут, что клиентов нет и станут шелковыми.